区分所有法の改正
目次
【令和7年法改正】マンションの未来が変わる！管理・再生を円滑にする新制度を徹底解説
マンションは今や国民の1割以上が居住する重要な住まいですが、一方で建物と居住者の「2つの老い」が深刻な課題となっています 。老朽化したマンションの管理や、建て替えなどの意思決定をスムーズにするため、区分所有法やマンション管理適正化法などが大きく改正されました。
1. 「集会の決議」がスムーズに！出席者の多数決を導入
これまでは、決議に参加しない「無関心な層」や「所在不明な所有者」がいることで、必要な修繕や建て替えの決議が難航するケースが多くありました 。
- 出席者の多数決制度：建て替えなどを除く事項について、これまでの「全区分所有者の過半数」ではなく、「集会出席者の多数決」で決議できるようになります 。
- 所在不明者の除外：裁判所の認定を受けた所在不明者を決議の母数から除外する制度が創設され、意思決定の停滞を防ぎます 。
2. 「管理」の仕組みを強化：新築時から将来を見据える
良好な管理を維持し、資産価値を守るための仕組みが充実します。
- 新築時の管理計画認定：既存マンション対象だった「管理計画認定制度」を拡充。分譲事業者が作成した計画を管理組合が引き継ぐ仕組みが導入されます 。
- 「管理業者管理者方式」への対応：管理会社が管理組合の代表（管理者）を兼ねる場合、利益相反を防ぐために、自己取引等に関する事前説明が義務化されます 。
- 財産管理制度の創設：ゴミ屋敷化や外壁剥落の危険があるのに所有者が放置している場合、裁判所が管理人を選任して適切に管理させる制度が始まります 。
3. 「再生」の手法が多彩に：建て替え以外の選択肢
「全員合意」が必要だったハードルの高い事業が、多数決で行えるようになります 。
- 新たな再生手法：「一棟リノベーション」「建物・敷地の一括売却」「建物の取壊し」が、建て替えと同様に4/5（一定の事由がある場合は3/4）の多数決で可能になります 。
- 賃借人への対応：建て替え決議がなされた際、金銭補償を前提に賃貸借契約を終了させる制度も整備され、事業の遅延を防ぎます 。
改正法の施行スケジュール
改正内容によって施行時期が異なりますので、注意が必要です。
- 令和7年（2025年）11月28日：民間団体の登録制度、危険なマンションへの勧告等
- 令和8年（2026年）4月1日：区分所有法の決議ルール改正、新たな再生手法の導入など
- 公布から2年以内：管理計画認定制度の拡充
まとめ：区分所有者一人ひとりが「担い手」
今回の法改正は、老朽化に立ち向かうための強力な武器となります。しかし、最も大切なのは、区分所有者自身が「自分もマンション管理の担い手である」という自覚を持つことです 。
新しくなるルールを正しく理解し、大切な資産であるマンションの未来を考えていきましょう。
さらに詳しく知りたい方は 国土交通省の「マンション管理・再生ポータルサイト」で、詳細な解説や動画、ガイドラインが公開されています。
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（掲載：2026年2月）
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